库存高企压力不小 全国楼市出现筑底迹象

　　统计数据显示，6月上旬，全国主要的54个城市新建住宅成交量合计近7万套，达到今年以来成交的较高水平。就天津房地产市场而言，虽然大多数项目都在持续顺销，成交量变动幅度不大，抢购情形更是属于特例，但“以价换量”的策略明显得到了市场的积极响应，带动了刚需和部分改善型需求的集中入市。以上迹象是否表明，随着调控的日渐深入，如今政策已经筑底，市场也已经见底了呢？

　　楼市出现筑底迹象

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，5月新房成交量显著回升，达到去年2月以来最高水平，1月～5月总成交量同比增长5%。6月上旬，全国主要的54个城市合计签约新建住宅套数为69673套，与5月上旬基本持平，成交量已经从3月开始连续多月维持在高位，一线城市成交量继续明显回升，其他城市也均维持在限购后的最高成交量。

　　作为开发商，阳光100常务副总裁范小冲认为，现在政策已经见底，而且市场也已经开始见底了。为了防止硬着陆，现在政府已经开始对银根略有放松，楼市出现一些微调的政策，可以说今天底部已经出现。但是为了防止调控功亏一篑，务必守住的一条红线就是限购，限购不放松是政策基调，其他方面在进行适度的调整。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌对此表示，成交量放大是调控的结果，是“以价换量”的表现。“稳增长”的宏观政策改变了购房者的预期，央行的降息明确货币环境继续为经济企稳提供支持，已经可以判断房地产调控政策不会改变，也不会加码。他表示，当前的政策有助于刚性需求，在准备金率和利率的下降过程中，必将有资金流入房地产市场，这必然会使房地产贷款的资金量比过去充足。在这种情况下，降价的动力将会不足，再加之预期的变化，房地产市场离底不太远了，各项政策已经基本到位了。

　　库存高企压力不小

　　在去库存压力下，本市房地产市场表现如何？从价格走势分析，自今年3月以来，随着“以价跑量”策略在全市范围内大行其道，市场的确呈现出价跌量涨的局面。如河北区内精品项目北宁湾为例，瞄准刚需客户主打中小户型产品，去年年底的均价在13000元/平方米左右，受市场因素影响，销售状况一般。项目从今年3月开始加大打折优惠力度，逐步呈现出稳中有降的趋势，目前单价维持在11900元/平方米左右，成交量稳步上扬。加大促销的并非只有刚需盘，南开区的招商钻石山、老城厢的仁恒海河广场等高端楼盘都曾打出了9折以下的优惠，位于和平区核心位置的天津大都会项目精装成品房均价设定在24000元/平方米至32000元/平方米之间，自3月后也相继推出一批均价在18000-19000元/平方米的毛坯房，成交量上升明显，价格实实在在的折扣也直接带动了高端住宅的销量。

　　在市区楼盘价格松动的同时，环城区域的楼盘的出价更具吸引力。北辰区的景瑞阳光尚城推出的特惠房为4646元/平方米起，甚至低于限价房的价格；大梅江区域的新盘促销力度更是博人眼球，境界·梅江之前推出8600元/平方米的特价房一度成为购房者议论的热点；梅江南首创·福特纳湾洋房产品7280元/平方米起的团购价直接使其进入当月全市销售套数前十名。

　　后市房价稳中有变

　　“价跌量涨”的市场特点表明，当前“以价换量”成为当前市场各方共识，不仅能刺激刚需入市，有利于房价合理回归目标的实现，而且对于房企来说，也能够加速回笼资金，缓解资金链紧张局面。因此，在未来相当长的一段时间内，它也将成为市场博弈各方都能接受的选择。但作为购房者更为关心的是，何时出手才能以小博大抄底获利。

　　在后市房价普遍看跌的同时，也有业内人士表示，降价并不是唯一的声音。在当前成交渐暖的背景下，后期产品如何销售，不同开发商也会有不同的对策。有的可能借这个好时机继续降价，快速去库存化；也有一些处于好地段的好产品，客户又很多，那么可能就会取消折扣和优惠；也有一些可能还会变相提价。

　　合富辉煌市场研究部总监任炯表示，对于“抄底”应理性看待。对绝大多数的城市来说，出现30%左右的降价幅度很可能是极限，多数项目平均降幅可能只有10%，只有极少数的城市可能出现30%以上的降价楼盘。对于天津当前市场中的降价幅度，后市会如何发展，则要看天津楼盘降价的幅度是否已经接近最大成本空间。