天河北房价重回去年均价

达2.2万/平方米 买房出租还能赚仍是改善型、投资型客户关注对象

　　过去半年一直处于调整状态的天河北板块，近期重新恢复去年2.2万元/平方米的均价水平。据满堂红最新数据，4个月来一直徘徊于2万元/平方米之下的天河北二手楼均价，5月重新突破2万元/平方米。

　　作为广州二手楼市重要参考对象之一的天河板块，仍是改善型客户和投资型客户重点关注的对象。预计下半年，该板块的成交量将比上半年增加至少2成，二手均价有望涨至2.4万元/平方米左右。

　　文/表 记者林琳

　　天河北板块向来是广州市场的重点板块，不过，由于目前天河北板块只有保利中辰苑、保利中宇广场、创逸雅苑、嘉尚国际公寓四个一手项目，货量不大，最多只占了整个板块可流通房源量的8%左右，因此在整个大广州内对一手楼价的影响作用甚微。而该板块的二手市场一直都是整个市场内重要参考对象之一。

　　满堂红研究部高级研究经理周峰认为，天河北板块的二手楼均价虽已不像2005年以前那样占广州楼价的头位，但还是可以通过该板块的价格变动情况来判断大市的大致情况：“一旦该板块的价格出现连续多月的回调，则可以判断板块内的投资氛围减淡，投资客户撤离市场，且全市的投资氛围也会明显下降。”

　　中原研究部瞿中奇分析称，天河北属于广州的中高端板块，成交一向比较活跃，既有投资需求，也有自住需求；在往年，天河北板块的成交活跃度和价格走势，基本上可以视作全市的风向标。但在实行限购之后，市场需求、自住是主体，而且首次置业大多选择购房门槛低的白云、芳村等区域。

　　“所以天河北板块的风向标作用没有以前明显，成交量的走势和全市略有不同。”瞿中奇拿中原成交数据说话，“春节之后，全市的成交逐月连续回升，但天河北的成交在2月比1月有明显增长后，3、4、5月基本稳定。”

　　分析：

　　今年以来楼价振荡与大市不同步

　　满堂红对天河北二手楼市的监控数据也同样显示这种与大市不同步的表现。

　　今年上半年，天河北板块的二手楼价变动较大，均价最低时只有16597元/平方米，最高时达22467元/平方米，振荡情况跟大市并不一致。

　　“整体大市是1月份最低价，随后逐月升高，而天河北板块则是从1月份开始振荡下调，至4月份达到最低价，5月份重新冲高。”周峰这样认为。

　　天河北二手楼价为何跌宕起伏，走势不明朗？

　　在周峰看来，主要还是结构性因素导致。在天河北板块的成交案例中，90平方米以下的一房、两房物业占55.6%，单价在2万元/平方米以上的物业占51.9%，总价在200万元以上的物业占40.7%。而超过7成的买家是二次置业者。

　　二次置业需求是主力

　　“今年第一季度，银行信贷还未放松，大多数的购房意愿尚未释放，天河北板块内资金势力较强的买家不算多，成交量有限，故楼价处于下行态势，套均总价是157万元/套；第二季度，信贷放松，且银行利率下调，极大地刺激了改善型和投资型客户的购房意愿，客户承接能力逐步提高，成交量也有所放大，套均总价上涨到202万元/套。”周峰如此解释。

　　而根据中原（广州）领先指数（该数据对价格趋势的反映已经剔除了结构性因素影响），从成交物业类型和买家类型来看，自住型是主体（限购前，天河北是投资型需求最活跃的板块之一，大约占20%，目前估计不超过5%），但因为天河北楼价比较高，所以不同于大市自住需求中首次置业是主力，天河北板块换房或二次置业需求是主力。

　　预测：

　　租赁活跃买房出租者普遍

　　以近期协和新世界成交的单位为例。近日，一套放盘价为25600元/平方米、面积78平方米的协和新世界中层单位，最终以23700元/平方米成交。

　　经手该套物业的中原地产区域营业经理邹细伟告诉记者，该套单位的业主身在国外，不方便打理该套单位，又有回笼资金的需要，因此下定决心放售。买家是隔壁小区楼梯楼的住户，年纪大了所以有换电梯楼的需求。“买家是先卖掉原来的单位再看房的，说再不买就得租了，成本估计差不多，所以非买不可。”邹细伟透露。

　　据他介绍，这个成交价比市场价低5万~10万元。“这个业主比较实在，有的业主就专门吊高来卖。”邹细伟说，成交的单位在17楼，而同样朝南的同面积29楼单位目前放盘价达210万元。

　　从市场了解到，市场中不少买家的心态与上述买家相同。

　　特别是天河北板块的买家更是如此。瞿中奇认为，天河北的地段优越性、配套齐全这两个方面在短期内其他板块难以替代，其综合条件可以说依然是广州最好的：“例如，同为商务片区，虽然珠江新城形象更高端，但生活配套还在完善中，而且大多是高端消费，不够天河北丰富、大众化；预计天河北的住宅交易依然会有吸引力。”

　　因此，周峰分析，假如政策不变，拥有众多中小户型的天河北板块，仍旧是改善型客户和投资型客户重点关注的对象，皆因这一板块的租赁市场相当活跃，买房出租的行为比较普遍。估计今年下半年，该板块的成交量会比上半年有效增加至少2成，二手楼均价会上涨到2.4万元/平方米左右。