地方微调频“过关” 重演2008？

进入5月后，越来越多刚需购房者入市。南都记都邹阳军摄

　　30多个城市微调政策仅6城被叫停，湖南欲降低首付利率、减免税费提振刚需

　　湛江市长王中丙那一吻，或许也打开了楼市紧锁的心扉。

　　5月24日，历时34年的湛江千万吨钢铁项目与广西防城港等一批重大钢铁建设项目同时获批，两者总投资额度超过1300亿元。而在5月21日，亦有100多个项目同获发改委批准。

　　很多人就此猜测，2008年底的4万亿投资政策即便不会重来，或也会有2万亿刺激，从而令房地产受益。

　　尽管这一说法至今未获证实，但湖南省发改委5月29日的经济形势座谈会侧面透露，房地产政策会预调微调。而5月30日，温家宝主持讨论通过《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》和《全国游牧民定居工程建设“十二五”规划》，产业振兴犹如2008年后。

　　不少房地产专家在接受记者采访时，都认为今年楼市政策会微调，而今年房价会在下半年触底后再回升，成交量将比去年好。

　　经济刺激惠及房地产

　　5月29日，湖南省发改委召开当地经济形势座谈会，强调要把狠抓投资作为稳增长的重要措施，在“十二五”期间，要完成4.2万亿的总投资，平均每年完成8000亿元以上。湖南将在保持国家调控政策总基调不变的前提下，对楼市采取一些措施。湖南发改委会议上透露的中央层面意见虽明确“不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策”，也“不可能松动房地产政策”，但相关刺激方案已是箭在弦上，房地产政策也会“微调”。

　　事实上，国务院办公会议近期已把稳定经济增长重新提到政策首要目标。国家统计局5月27日发布报告，今年1至4月份全国规模以上工业企业利润14525亿元，同比下降1 .6%.而前三个月规模以上工业企业利润同比下降1 .3%，经济下行压力越来越大。

　　今年以来，包括央行、财政部、发改委、商务部、工信部、住建部、农业部、交通部等部门都出台了稳增长政策举措。据不完全统计，1至4月份，新增项目增长8000多个，4月份国家发改委批准项目多达328个，近乎去年同期的两倍。5月21日批复的项目，更是多达100多个。

　　就此，瑞信集团近期发布研究报告指出，中国第二季度经济增长率可能放缓至7%或更低，政府为应对经济放缓而出台的刺激措施规模或将高达2万亿元人民币。除此之外，渣打银行在一份研究报告中也指出，新一轮经济刺激计划或与前一轮一揽子刺激方案大体相似，甚至可能借用上一轮方案的具体措施。

　　房地产业作为中国经济的支柱产业，身处其中必然受益。

　　“与2008年不一样，这一次刺激的最大特点是不会直接作用于房地产，但即便对钢厂等进行扶持，也会惠及房地产。”广州维森置业有限公司董事长张维伦表示，房地产作为拉动经济的龙头，与56个产业直接有关。

　　张维伦表示，这一次刺激经济将从两方面惠及房地产，资金链宽松了，会有一部分的资金流入房地产；对接的产业发展了，客观上也改善房地产的市场环境，“比如说钢厂刺激解决了就业，也会令更多的人去买房。”

　　“三驾马车”保楼市回暖

　　在中地行副总经理郑隽宸看来，“现在每降一个存款准备金率就会释放4000亿的流动性资金在里面，从去年第四季度到现在降了三次，也相当于降了1 .2万亿的流动性资金”。

　　郑隽宸表示，这虽与国家投入有所区别，也不一定都会直接作用在房地产上，但从销售而言，消费者可以从银行贷款买房，刺激到按揭消费。而瑞信集团分析师陶冬近期在给投资者的一份报告中预计，中国政府在6月和7月可能进行降息并推动银行加大放贷规模。

　　他的预测一部分已然成为事实。

　　湖南省发改委5月29日下达中央精神的文件显示，国家发改委要求6月底前将2012年投资计划全部下达完毕；财政部加快地方债发行；稳定房地产调控，增加普通商品房供给，通过落实利率优惠、降首付比例、减免税费等措施支持居民购买首套普通住宅，有序释放刚性需求，促进房地产市场健康发展。

　　在这份文件中，利率优惠、降首付比例、减免税费已为促使楼市回暖的三驾马车。

　　“公积金的首付下降、商业贷款的首付下降，甚至减免税费……各种可能都会出现，总之会走三步退两步”。张维伦表示，这样一来，地方政府会设下底线，觉得中央严格就退一步，缓步推进，到最后会实现根本性的逆转。

　　郑隽宸认为，在这三驾马车上，“从银根方面，调整利率和存款准备金率会温和一点，降首付比例和减免税费这些可能性会小一点。”他认为，如果减免一些税费，会与日后将开征的房产税不大相符；而降低首付的比例会在一程度上与限购限贷有磨合，令首次置业与二次置业所支付的首付拉开三倍的差距，造成市场畸形，因此“顶多也就只有两种方式出现，不可能三者都存在”。

　　上有政策，下有对策。这或意味着，下半年地方政府微调政策将频频登场。

　　地方政府微调超八成获默许

　　其实，一切都有迹可遁。

　　据中原地产统计，去年下半年以来，包括北京、上海、佛山、中山、重庆、芜湖、扬州、杭州、营口等30多个城市曾相继出台微调政策应对国家调控，涉及购房入户、公积金放宽、购房补贴、限购变化、调高住房限价价格、松绑限购条件、税费优惠、首套房利率优惠等等，其间有的被默许，有的被叫停。除佛山、成都、上海、芜湖等6城市的微调政策在出台几天后就被叫停外，超过8成的微调政策均被默许。而5月份扬州出台的个人购房奖励政策、辽宁营口出台的公务员购房补贴政策至今未被中央叫停，亦被业内视为是政策微调的放行信号之一。

　　张维伦认为，今年其实和2008年很像，“甚至更恶劣”。“最近湖南开的这个会，说不会出现4万亿，不会宏观调控，其实说的就是加大投资力度”。张维伦表示，这次微调论所涉及的利率优惠、降首付比例、减免税费三方面措施，只能从地方政府环节和银行环节着手。一些地方政府会像扬州那样鼓励奖励购房，或者从减轻营业税交易税、降低交易环节、放宽公积金方面微调，“到时出台的政策品种将会越来越多，到了一个临界点就会改变调控”。

　　不过郑隽宸则认为，微调只是针对首次置业，改善型置业的门槛将会不变。而对于中行近期将首套房贷8 .5的优惠利率调高至9折，郑隽宸与张维伦均认为只是个别银行的行为，并不具备代表性。

　　■趋势

　　成交反弹

　　楼市今年会比去年好

　　各地政府纷纷微调自救，下半年的楼市令人遐想。

　　相关数据显示，5月前3周（4·30-5·20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（含保障房）为56513套，比4月同期上涨22.6%.

　　“调控在今年年底之前绝对不会取消，中央政府的口径是不会改的；而宏观调控也已经到达最后的阶段，房价也调得差不多了”。在张维伦看来，目前是“刚需者最好或最后的购房时机，大概半年后房价又会走到上升通道”。

　　张维伦说，目前已经有不少投资者在抄底入市了，股票也在慢慢启动。但于换房买家而言，则要滞后半年或一年后方是购房时机。他认为，今年楼市的总体成交量全年会比去年好，但价格不会再跌而是上涨，6月将是反转的转折点，接下来也会看到越来越多的开发商拿地。

　　郑隽宸亦对未来楼市持谨慎乐观态度。“以往‘五一’或‘十一’都会有政策泼市场冷水，但唯独今年没有泼”。郑隽宸认为，如果有政策的刺激，今年的成交量将会比去年涨10至15%，价格则会在现在的基础上上涨8%至10%.

　　“刚需最好的购房时机是去年的第四季度和今年的第一季度”。郑隽宸表示，不过现在市场趋于稳定，刚需买家还是要抓紧这个机会。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志亦发微博指出，目前政策已经明显触底反弹，成交量也明显触底反弹了，未来的三季度、四季度楼价也将见底，楼市快整体见底了，“买房的时机到了，出手吧”。

　　“我原来说房价今年10月见底，现在看可能要提早到7月份就见底”。中原地产项目部总经理黄韬预测，因为一些经济会放松，开发商的促销力度不会太大，可能在十月的促销之后，房价就会缓慢回升5%左右，“大涨的话可能明年才会出现”。

　　采写：南都记者邱永芬

　　(本文来源：南方都市报 )