楼市调控重压一年 央企主动逃离房地产

　　◎2010年3月18日，国资委宣布78家不以房地产为主业的央企两年内要退出房地产业务。

　　◎同年，银监会停止对这些企业的地产项目新增授信。截至2010年底，14家非地产主业央企退出。

　　◎截至目前，航天科工等27家非房地产主业的央企公开挂牌转让40宗房地产企业股权。

　　“在楼市遇牛市时，非主营地产业务的央企剥离地产业务是艰难的，在楼市遭遇熊市时，这些央企开始主动并加快退出房地产业务了。”地产经济学家邓浩志告诉记者。

　　央企剥离地产业务确实是一个艰难的过程，但从去年楼市调控以来，退出进程开始加快了。近日，国务院国资委正式公布了央企退出房地产业务的进展，航天科工等27家非房地产主业的中央企业利用产权市场加快房地产项目退出，公开挂牌转让40宗房地产企业股权，通过辅业资产变现，为主业项目提供支撑。

　　央企难剥离地产业务

　　国务院国资委日前正式公布了去年央企退出房地产业务的进展，航天科工等27家非房地产主业的中央企业利用产权市场加快房地产项目退出，公开挂牌转让40宗房地产企业股权，通过辅业资产变现，为主业项目提供支撑。

　　2010年3月18日，国资委宣布除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，两年内全部退出。当时，此“清退令”的出台获得了多方人士较高的评价，但说起来容易做起来相当难。

　　当年，银监会采用断粮方式，针对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的央企，对其非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并停止对其新增授信。

　　监管机构亦向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”，但效果并不明显。2010年只有14家非地产主业央企退出。

　　但是，效果都不明显，央企退出房地产业务进程相当缓慢。

　　截至今年，距离当初下达“清退令”的时间，已经过去整整两年。虽然央企拿“地王”的势头有所遏制，但显然并未完成“两年内全部退出的目标”。截止到目前，在国资委要求退出之列的78家央企，还有约40多家尚未清退。

　　利润收缩是主因？

　　央企退出房地产业务相当艰难，不仅与退出程序复杂有一定的关系，还与难以割舍地产利润有很大关系。

　　某央企相关人士告诉记者，地产清退一般分为两部分：一是退出股权；二是项目的退出。其中，地产项目退出有一定的难度，因为要牵涉多方利益，如果涉及上市公司，还要牵扯到股东的利益。

　　正如地产经济学家邓浩志所说，房地产项目金额大，如何退出、如何合理评估项目价值，谁接手项目都是要解决的问题，这里涉及多方利益的平衡，没有更高级别的行政领导指导是比较难推进工作的。

　　事实上，央企艰难离场还有更为重要的原因，房地产利润雄厚难以“割肉”。有知情人士透露，在房地产市场处于牛市时，房地产业务在一些央企的业务比重可能不到20%，而利润贡献可能达到50%，相当一部分央企在房地产上的收益远超其主营业务。

　　“前几年房地产利润高，许多涉足地产的央企都舍不得把这些业务割离，”邓浩志告诉记者。

　　满堂红研究部主任沈锐培认为，非主业地产央企剥离地产业务会遇到很多现实问题，一方面涉及到资产分配、人员分流、资产评估等等多方面问题，要解决的确需要一定的时间；另一方面受政策调控，土地市场低迷，地价不断下降，要将手中项目保本出售也存在难度，亏本出手估计央企也不太愿意，这也影响到退出的进度。“再者对很多央企来说，房地产是一个资源，不是一项业务，这只是它们资源变现的一种方式，这几年不少央行坐享土地升值也赚了不少钱，强制退出有的也未必愿意。”

　　今年或加速离场？

　　时至去年，不仅剥离地产业务的央企数量猛升，产权宗数和成交金额也相当大。国资委数据显示，去年，中央企业通过产权市场转让国有产权663宗，成交金额326亿元。

　　央企退出房地产业务之路，一直都是艰难的。在国资委发布78家央企“清退令”的两年时间里，外界对央企的普遍反应是：态度坚决、动作迟缓。但是，在近一年房产调控重压下，央企开始积极剥离地产业务了。

　　有业内人士分析，由于今年以来调控越来越严厉，目前房地产行业经营普遍遇到困难，开发商手上没有动工的项目要么缓工期，要么出手转让，已经建好的项目也只能降价销售。因此，这种经营困境使部分专业程度不高的央企主动退出房地产市场，从而使资金链避免陷入泥淖之中。

　　知名房产专家赵卓文认为，在持续楼市调控重压下，央企都不想干房地产了，因为利润已经相当有限。

　　从多家上市房企去年的利润来看，都出现不同程度的下滑。由此前的30%-40%的利润下滑至20%左右。不少上市房企也明确表示，房地产调控重压、成交量下滑、房价持续下跌，使利润不断减少。

　　预计，今年中央企业“退出地产业务”进程有望加快，或有20多家央企可以退出房地产业务。

　　针对退出策略，沈锐培建议，央企可以偿试和专业的房地产开发企业合作，或者让他们代建，实现土地资源变现，加快土地的流转。或者将部分项目转为保障房，政府财政上给预一部补贴。另外，除了限制央企进行商品房市场，应鼓励或者要求央企参与保障房建设，履行央企的社会保障职能。

　　专家说法

　　市场不好都想逃

　　地产经济学家邓浩志表示，目前楼市处于“过冬”阶段，房地产项目普遍遇到开发难、销售难等诸多问题。而对政府来说，此时整理非主营地产央企手中的存量土地受到的阻力会更小，借此机会将加快央企退出房地产的步伐。“和以往市场好的时候不同，市场好的情况下，没有参与的都希望参与，参与了的死活赖着不想退出，现在市场不好了，都想逃离。”

　　“国资委前两年就一直要求非房地产主业央企退出房地产企业，但一直进度较慢，特别是在房价高涨的时期。”广东工业大学房地产高级经济师申格联认为，从2012年度央企产权管理工作会议上国资委披露的消息看，央企“退房”的速度加快了。这既反映出中央在房地产调控上打压不变的决心和苦心，也看出房地产业未来几年不会有前几年的好日子过。同时也看出房地产转型升级势在必行，未来的房地产企业将更专业化、现代化和垄断化。

　　采写：南都记者徐凤 实习生梁晨

　　(本文来源：南方都市报 )