利率8.5折了　买首套房不必死守公积金贷款

　　■新快报记者 杨金霞

　　只选对的，不选贵的！公积金贷款首付低、利率低，已经成为众多购房者买房按揭的首选。不过，记者在采访中发现，公积金贷款尽管优势明显，但随着部分银行推出首套房贷利率8.5折优惠，买家比较发现，如果贷款额度不高，公积金贷款和商业贷款的差别并不是很大，因此有部分买家弃贷公积金转为商业贷款。

　　案例 1

　　月供相差不到200元为以后买婚房谋划转商贷

　　在外企工作的阿娇，上个月在海珠区买了一套二手房，面积39平方米，总价50万元。“首付我给了20万，打算做30万的贷款，十年还清。”由于当时各银行首套房贷都是基准利率，所以作为首置者的阿娇毫不犹豫地选择了公积金贷款。按照公积金贷款按揭的政策，如果贷款30万元，每个月的还款额为3167.32元，利息为80076.91元。

　　正在阿娇准备公积金资料时，听说中行、农行、招行等部分银行的首套房贷利率可以打8.5折了。阿娇算了一下账，同样贷款30万元，如果是商业贷款首套房房贷利率8.5折，采用等额本息还款，月供是3329.49元，支付的利息为99538.23元。

　　“月供只相差不到200元，总的利息也才多19461元，如果加上10年的通胀等因素，这个差别几乎可以忽略。这样我就没必要做公积金贷款了，不如先做商业贷款，将来买婚房时再做公积金贷款。”阿娇说，“到时候贷款额度大，做公积金贷款就很划算了。”

　　案例　2

　　房子楼龄影响贷款年限转商贷有优惠还款期限可更长

　　据一家按揭公司的相关人士介绍，他们公司最近也遇到一个弃公积金贷款选商业贷款的案例。买家王先生是首次置业者，本来打算做50万的公积金贷款。但由于王先生买的房子楼龄较长，贷款银行告诉王先生，楼龄加上贷款年限不能超过35年，而该房子楼龄已经有18年，这就意味着王先生最多能贷17年。

　　记者了解到，一般来说，公积金贷款，一手楼最长贷款期限不超过30年，二手楼贷款最长不超过20年。但在实际操作中，一般公积金贷款的楼龄加上贷款年限不能超过35年。商业银行贷款楼龄加上贷款年限一般不超过40-45年，不同的银行标准有所差异。

　　王先生计算了一下，如果做公积金贷款，贷17年的月供是3616元，如果是商业贷款，利率打8.5折后贷25年的月供是3219元。“贷款年限长了，月供压力就小很多，这对于我这种刚需很有吸引力。”最终王先生选择了商业贷款。

　　要改商贷须在公积金贷款放款前

　　按照现阶段的公积金贷款和银行房贷政策，如果买家在第一套房贷款额度不高的情况下，选择有利率优惠的商业贷款，在购买第二套房时再采用公积金贷款买房，可以比商业贷款买房节省更多利息。

　　记者了解到，如果要将公积金贷款改商业贷款，只要公积金贷款没有放款，都可以更改。“如果公积金贷款已经递件过户，程序会麻烦一点，还要争取银行方面的同意。”据按揭公司表示，公积金贷款转商业贷款的过程不会收取手续费，不过就需要重新准备申请资料。如果公积金贷款放款了，就没办法改成商业贷款。“不存在像商业贷款放款后换银行一样‘转按’的做法。”

　　也有业内人士指出，现阶段推出首套房贷利率8.5折优惠的，只有一部分银行。是否一定申请得到，最好先咨询清楚。此外，现在银行房贷政策变化很快，等以后购买第二套房的时候，公积金和房贷政策或许也会发生变化，这种变化因素也应该考虑在内，考虑周全后再决定最终采取哪种方式贷款买房。

　　贷款额度高就不那么划算

　　记者了解到，这种放弃公积金贷款选择商业贷款的案例，在银行推出首套房房贷利率8.5折优惠后有所增加，不过比例并不大，主要以首次置业者为主。

　　目前5-30年期的公积金贷款利率为4.9%，同期商业贷款利率为7.05%，两者利率相差2.15%。但由于现在部分银行的首套房贷利率可以打8.5折，折后利率为5.9925%，两者之间的差距缩小到1个百分点。亿达按揭李翔宇表示，即使商业贷款有了8.5折优惠，公积金贷款买房的利率还是更优惠，而且贷款额度越大，差别越大。

　　以广州个人最高可以申请50万元公积金贷款为例，如贷款50万，还款15年，公积金贷款月供为3927.97元，总利息为207034.80元；如果商业贷款利率打8.5折，月供则为4217.26元，总利息为259106.52元。两者月供相差289.29元，利息相差52071.72元。

　　而以夫妻双方共同申请公积金贷款的最高贷款额度80万元为例，如贷款80万，还款15年，公积金贷款月供为6284.75元，总利息为331255.67元；如果商业贷款利率打8.5折，月供则为6747.61元，总利息为414570.43元。两者月供相差462.86元，利息相差83314.76元。

　　算账

　　首套房，贷款 50 万，15 年还清

　　贷款方式 月供 总利息

　　公积金贷款 3927.97 元 207034.80 元

　　商贷基准利率 4508.13 元 311463.36 元

　　商贷利率 8.5 折 4217.26 元 259106.52 元

　　首套房，贷款 80 万，15 年还清

　　贷款方式 月供 总利息

　　公积金贷款 6284.75 元 331255.67 元

　　商贷基准利率 7213.01 元 498341.38 元

　　商贷利率 8.5 折 6747.61 元 414570.43 元

　　你知道吗？

　　首套房还清公积金贷款买二套房可再申请

　　记者在采访时了解到，很多买家都存在“只能申请一次公积金贷款”的误区。据广州市公积金中心介绍，市民如果购买第一套房时申请的是公积金贷款，买第二套房时仍可以申请公积金贷款。不过，要求必须在第一套房的贷款全部还完的三个月之后才可以申请。

　　如果第一套房是用商业贷款买的，即使在还款期，同样可以申请公积金贷款买第二套房，但能否获批需要看买家的资质和还款能力。因此，如果买家想要在首套房继续供房的同时，申请公积金贷款购买第二套房，那么第一套房就不能使用公积金贷款。

　　信用有问题

　　公积金贷款就无法申请

　　据了解，由于现在楼市成交以刚需为主，而这部分买家大部分都会选择公积金贷款。在放款时间上，在资料齐备的前提下，公积金贷款从申请到最终放款，需要一个半月左右，而商业贷款的放款时间也在1-2个月。可见，两种贷款方式在贷款时间上差别并不大，但公积金贷款由于首套房最低可首付两成和利率优势，一直受到不少置业者的青睐。

　　大源按揭的郑先生表示，买家最好结合自身的情况选择合适的贷款方式。据了解，商业贷款在买卖的时候可以转按揭，但如果卖家原来是做公积金贷款，那出售就会涉及到赎契，操作起来风险大，难度高；另外，如果买卖双方都是做公积金贷款，必须在卖家贷款还清一个月后，买家才能再申请贷款，而商业贷款可以同步进行，出同贷书；还有公积金贷款，如果因为信用等情况被拒贷，就无法申请贷款。但如果是申请商业贷款，不同银行政策宽松度不一样，还有可能申请到商业贷款。