六月住宅均价险跌破八 房价由攀升调整至平稳

　　上半年即将过去，回顾2012年上半年楼市，可以看到，楼市成交从春节前的冷清到元宵节回暖迹象出现，到3、4月“以价换量”盛行，及至“红五月”，6月火热成交……在政策从紧向“定向宽松”变化的过程当中，东莞楼市也随之不断升温，在楼市不断调整中，楼价也从连续几个月的“屡屡上升”到基本企稳。有代理机构统计，6月份东莞住宅成交均价回落至今年最低，险跌破8000元大关。

　　今年利好政策：

　　1.首套房贷回归基准利率，促刚需购房者入市

　　进入2012年，央行提出满足首次购房家庭的贷款需求、银行首套房贷回归基准利率等消息，对购房者的入市也起到了很大的促进作用，特别是对刚需性需求购房者有着极大的吸引力。

　　2.存款准备金率再下调，楼市获益

　　5月12日晚间，央行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次“降准”后，楼市刚需或从中获益。

　　3.饮降息“头啖汤”

　　6月8日，央行正式下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点。这是三年半以来央行的首次降息。

　　4.搭公积金新政末班车

　　从今年8月1日开始，东莞公积金贷款政策将收紧，从原来的只“认贷不认房”，调整成为“认房又认贷”。此外，公积金贷款购买“二套房”首付一律不低于五成，不再发放“三套房”贷款。

　　上半年住宅成交概况：

　　成交逾200万平方米开发商顺利回笼资金

　　6月马上就要结束了，从相关代理机构的统计数据来看，由于1、2月成交量过低的影响，上半年一手住宅成交量同比有所下滑，但仍远高于2008年和2010年同期水平。

　　合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，2012年上半年全市一手住宅网签面积约224.3万平方米，同比小幅减少18.4%，主要原因是去年第四季度至今年2月楼市成交低迷，加上春节来得太早严重影响1月楼市，导致今年上半年整体成交略有下滑。从季度成交情况来看，由于东莞连续三个季度供求基本平衡，楼市库存变化幅度较小，消化压力相对较小，2012年第二季度东莞一手住宅新增供应量及成交量均维持在145万平方米上下。

　　此外，在资金回笼方面，2012年上半年全市一手住宅网签金额约186.5亿元，同比萎缩17.1%，除2011年外，均远超过历史同期水平。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺分析表示，整体而言，今年上半年东莞开发商资金回笼较为顺利，这将一定程度上提高开发商对于下半年房价预期。

　　房价由屡屡攀升调整至基本平稳

　　在房价方面，房价由屡屡攀升调整至基本平稳，6月份东莞房价有所回调。数据显示，6月东莞住宅均价跌至今年最低，约8000元/平方米左右。但从上半年整体情况来看，由于第一季度别墅的集中签约，上半年房价仍创下了历史最高水平，高达8316元/平方米左右。

　　合富辉煌东莞市场研究部分析认为，今年上半年东莞房价出现“上涨假象”，主要表现为结构性上涨，如剔除第一季度高端别墅集中签约影响，今年上半年房价的真正走势为稳中微降。

　　单独从月份来看，合富辉煌东莞市场研究部介绍，5~6月东莞楼市整体表现为“量升价缩”。今年3~4月，东莞基本完成房价的理性回归，尤其以市区的西平片区表现较突出，随着旧盘全面完成了房价回归，5~6月新盘定价较理性，故导致5~6月房价较3~4月整体回落。6月均价约8000元/平方米，险跌破“8000元”大关，创年内新低。

　　中小户型供需两旺别墅成交仅占一成

　　2012年是“刚需年”，成交户型也以中小户型为主，刚需户型出现供需两旺的局面，而往年受到东莞人喜爱的大户型则受政策调整等影响，成交仍处低位，业内人士表示，在政策不明朗的情况下，别墅的销售难有大突破。

　　从供应来看，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上半年以满足首次置业为主的户型100平方米以下供应比重约57%，比去年增加4个百分点。

　　在支持刚需的政策环境下，上半年开发商相应加大了中小户型的供应，2012年上半年70平方米以下户型供应比重达20%，创2009年以来最高，此类产品以公寓为主，今年东莞公寓供不应求的状况得到了较大的改观。

　　在成交方面，上半年东莞楼市以中小户型为主，大户型特别是别墅的成交则继续呈现减少趋势，别墅的成交仅占住宅成交的10.8%。

　　下半年楼市分析PK

　　后市房价或仍在低位运行

　　上半年开发商整体资金回笼顺利，但是从个别开发商来看，部分大开发商业绩相对去年有所下滑，业内人士透露，个别品牌开发商销售业绩下滑一至两成，对于这部分开发商来说，下半年压力仍在。

　　业内人士介绍，销售业绩下滑，开发商完成销售任务的压力大，加上下半年楼市形势不明朗，开发商资金链紧张，“以价换量”销售策略继续扩大，预计房价仍在低位运行。