地价超楼价 史上最高地价背后的风向标

　　6月18日，珠江新城诞生广州新地王，32968元/平方米的楼面地价，溢价达169.7%，不仅远高于前地王1.6倍，更是广州史上最高地价——首次破3万元/平方米大关。高溢价地王出现在楼市博弈的关键时期，其传递的信息耐人寻味。

　　■新快报记者 陈齐

　　解读1

　　面粉贵过面包怎么办？新地王的三种可能

　　广州市政协常委、房地产开发商曹志伟算了一笔账：该地块的成交价加上过户契税，实际地价成本为34030元/平方米。据了解，离新地王最近的在售项目是财富世纪广场，这一公寓项目目前均价32000元/平方米，起价2.9万元/平方米，比新地王的楼面地价还低。“面粉贵过面包”的珠江新城天价地王诞生后，业内人士纷纷对地王的未来几种可能性进行猜测：

　　做酒店

　　在土地拍卖结束后就有消息人士透露，新地王将开发成“超五星级顶级酒店”。经营酒店有高投入、回报期长的特点，在高地价的前提下其回报期更长。业内人士称，在商业地产的业态中，做酒店的投资额是最高的，五星级酒店的造价至少要1.5万元/平方米。

　　做写字楼

　　曹志伟表示，如果该项目建成写字楼出租，按照广州目前平均200元/平方米的月租金计算，投资回报率只有3%，远低于行内平均6%的水平；如果销售，成本至少在4万元/平方米。据商业地产人士介绍，目前珠江新城写字楼的最高楼价刚刚超过4万元/平方米，在两年后能否突破5万元/平方米？还要看经济大环境。

　　做公寓

　　除了写字楼，该项目还可能建超高端公寓。超高端公寓的建造成本在1万元/平方米左右，加上地价，新地王预计要卖到5万元/平方米才有利润。目前珠江新城可比的超高端公寓是天銮，该项目目前售价在3.5万-9万元/平方米，可望江。不望江的单位售价在3.5万-5万元/平方米。而作为珠江新城目前售价最高的楼盘，凯旋世界今年来的成交均价一直在6万元/平方米左右，但由于房源稀缺，其成交量并不大。近日，新世界地产宣布将拿出17、18栋的部分南向一线江景大户型产品入市销售,主要为面积170-250平方米的三房到四房。该新地王虽然没有江景资源，建成销售时间或在2014年，按目前超高端公寓的销售纪录估计，如果经济现状持续，5万元/平方米并非一个不可企及的高价，应该没有大问题。

　　解读2

　　调控下为何拍出史上最高地价？高周转房企有资金优势

　　调控下广州为何能拍出史上最高地价？珠江新城地块为何能让开发商趋之若鹜？这是人们最关心的两个问题。

　　记者在土地拍卖现场看到，拍卖师在拍卖过程中不断强调“该地块是珠江新城最后一幅可出让的土地”。但近两年珠江新城屡次拍地都被称为“最后一块”，有点“狼来了”的感觉。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在目前的调控常态下，广州能拍出史上最高地价，反映出目前开发商的资金较为充裕。“开发商对于此地块的势在必得，反映出高周转房企在楼市调控的市场背景下资金面的优势。”张宏伟表示，从全国性房企销售业绩表现来看，2011年以万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前，在“去投资化”的常态化调控市场背景下，高速周转“跑量”房企跑赢2011年大市。张宏伟还认为，开发商自身也有其商业地产战略，此项目地块优质，也是为其重点战略布局的项目之一。

　　解读3

　　新地王预示楼市回暖？为时尚早

　　在珠江新城诞生天价地王前不久，上海、北京也接连诞生高溢价地块。6月6日，上海万卓投资以1.75亿元竞得嘉定新城D10-24地块，地价16063元/平方米，溢价率435.5%；珠江新城新地王诞生的同一天，北京门头沟区也诞生了该区域的地王。这是否意味着市场回暖？

　　国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%；土地成交价款2620亿元，下降10%。由于商品房市场销售并未明显改善企业资金面，开发企业拿地意愿降低。

　　业内人士认为，5月份市场成交量的回暖以及微调政策频出可能让资金实力雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但当成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是拿地的充分理由。尤其在当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地激进拿地制造地王。

　　在房地产市场仍以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现高溢价、地王较为敏感，有一定风险。“土地市场高溢价、地王是魔鬼。”张宏伟说，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　一位业内人士还认为，2008年左右广州曾拍出多块地王，如金沙洲、番禺中心城区南区地块，成交价格远高于当时市场预期，最终被政府收回。

　　三年来，珠江新城卖了三块地

　　成交时间 地块名称 建筑面积 成交总价 楼面地价

　　2009 年9 月 D3-4 地块 34348 平方米 4.65 亿 13538 元/平方米

　　2011 年7 月 B2-11 地块 71376 平方米 12.8 亿 17933 元/平方米

　　2012 年6 月 D4-B2 地块 40100 平方米 13.22 亿 32968 元/平方米

　　(本文来源：金羊网-新快报 )